KEDIRI — Di tengah maraknya sengketa tanah yang terus bermunculan di berbagai daerah di Indonesia, masih banyak masyarakat yang belum memahami satu fakta hukum yang sangat mendasar namun menentukan nasib kepemilikan aset mereka: apakah tanah yang dimiliki merupakan hak kebendaan yang kuat atau sekadar hak pribadi yang rentan digugat?
Kesalahpahaman terhadap konsep ini bukan persoalan akademik semata.
Dalam praktiknya, kekeliruan memahami status hak atas tanah dapat berujung pada hilangnya aset bernilai miliaran rupiah, bahkan setelah bertahun-tahun seseorang merasa telah menjadi pemilik yang sah.
Praktisi hukum sekaligus Ketua LBH Cakra Tirta Mustika (CAKRAM) Kediri Raya, Dedy Luqman Hakim, S.H., mengungkapkan bahwa pertanyaan mengenai status Sertifikat Hak Milik (SHM) menjadi salah satu persoalan yang paling sering ditanyakan klien di kantornya.
“Banyak masyarakat yang menganggap ketika sudah ada perjanjian jual beli atau akta notaris, maka otomatis tanah tersebut sudah menjadi miliknya. Padahal dalam perspektif hukum perdata, itu adalah pemahaman yang sangat berbahaya,” tegas Dedy.
Membongkar Dua Jenis Hak yang Sering Disalahpahami
Menurut Dedy, hukum perdata Indonesia mengenal dua jenis hak yang berbeda secara fundamental, yakni Hak Kebendaan (Zakelijk Recht) dan Hak Pribadi (Persoonlijk Recht).
Hak kebendaan merupakan hak mutlak atas suatu benda yang dapat dipertahankan terhadap siapa pun.
Pemilik hak memiliki kekuasaan langsung terhadap objek yang dimiliki serta memperoleh perlindungan hukum yang kuat.
Sebaliknya, hak pribadi hanya lahir dari hubungan perikatan atau perjanjian antara pihak-pihak tertentu.
Hak ini tidak memberikan kekuasaan langsung atas suatu benda, melainkan hanya memberikan hak untuk menuntut pihak lain agar memenuhi kewajibannya.
“Perbedaan inilah yang sering tidak dipahami masyarakat. Mereka merasa sudah memiliki tanah hanya karena memegang perjanjian, padahal secara hukum mereka baru memiliki hak untuk menuntut, bukan hak untuk menguasai benda tersebut,” jelasnya.
SHM Adalah Benteng Hukum Terkuat
Dalam kajian hukum agraria Indonesia, Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan bentuk hak kebendaan yang paling kuat dan paling sempurna atas tanah.
Landasan hukumnya dapat ditemukan dalam Pasal 570 KUHPerdata yang menegaskan bahwa hak milik memberikan kewenangan kepada pemilik untuk menikmati dan menggunakan suatu kebendaan secara penuh sepanjang tidak bertentangan dengan hukum dan kepentingan umum.
Namun demikian, Dedy mengingatkan bahwa di Indonesia hak milik atas tanah juga tunduk pada ketentuan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Tahun 1960 yang menegaskan adanya fungsi sosial tanah.
“Artinya, meskipun SHM adalah hak yang sangat kuat, penggunaannya tidak boleh bertentangan dengan kepentingan umum, tata ruang, maupun ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya,” ujarnya.
Fakta Lapangan: Banyak Orang Merasa Pemilik, Padahal Secara Hukum Belum
Dalam berbagai sengketa yang ditanganinya, Dedy menemukan pola yang berulang.
Seseorang membeli tanah, membayar uang muka, membuat perjanjian notariil, lalu merasa telah menjadi pemilik penuh. Bahkan tidak sedikit yang langsung memagari, membangun bangunan, atau menguasai fisik tanah sebelum proses administrasi pertanahan selesai.
Ketika kemudian terjadi wanprestasi atau pembatalan transaksi, konflik pun meledak.
“Secara hukum, posisi mereka sangat rentan. Mereka baru memiliki hak pribadi, bukan hak kebendaan. Mereka belum memegang kekuatan hukum yang melekat langsung pada objek tanah tersebut,” paparnya.
Menurutnya, kondisi inilah yang kerap dimanfaatkan pihak-pihak tertentu untuk melakukan pengalihan hak kepada pihak ketiga yang beritikad baik.
Akibatnya, pembeli awal yang merasa telah memiliki tanah justru kehilangan objek yang diperjuangkannya dan hanya dapat mengajukan gugatan ganti rugi.
Droit de Suite: Senjata Hukum yang Jarang Dipahami Masyarakat
Dedy juga menyoroti pentingnya memahami prinsip droit de suite, yakni hak mengikuti benda ke tangan siapa pun benda tersebut berada.
Prinsip ini hanya dimiliki oleh hak kebendaan.
Dengan kata lain, pemegang SHM memiliki hak untuk menuntut dan mempertahankan kepemilikannya terhadap siapa pun yang menguasai tanah tersebut secara melawan hukum.
Sebaliknya, pemegang hak pribadi tidak memiliki kekuatan tersebut.
“Inilah perbedaan antara memiliki tanah dan memiliki hak untuk menuntut tanah. Banyak orang tidak memahami garis batas ini hingga akhirnya terlambat ketika sengketa terjadi,” ungkapnya.
Empat Langkah Penting Agar Tidak Menjadi Korban Sengketa Tanah
Sebagai bentuk edukasi hukum kepada masyarakat, Dedy memberikan empat langkah penting yang wajib dilakukan sebelum dan sesudah transaksi tanah:
Pertama, segera lakukan proses pendaftaran dan balik nama agar hak pribadi berubah menjadi hak kebendaan yang memiliki perlindungan hukum penuh.
Kedua, lakukan pemeriksaan riwayat tanah atau warkah untuk memastikan tidak terdapat cacat administrasi maupun sengketa tersembunyi.
Ketiga, jangan pernah menyamakan perjanjian notariil dengan SHM karena keduanya memiliki kekuatan hukum yang berbeda.
Keempat, waspadai potensi munculnya pihak ketiga yang beritikad baik karena dalam banyak kasus posisi hukum pemegang hak pribadi jauh lebih lemah dibanding pemegang hak kebendaan.
Tanah Adalah Kedaulatan Ekonomi Keluarga
Di akhir keterangannya, Dedy menegaskan bahwa tanah bukan sekadar aset fisik, melainkan simbol kedaulatan ekonomi yang menentukan masa depan keluarga dan generasi berikutnya.
Karena itu, setiap transaksi pertanahan harus dilakukan dengan kehati-hatian, ketelitian administrasi, dan pemahaman hukum yang benar.
“Jangan sampai harta yang dikumpulkan bertahun-tahun hilang hanya karena tidak memahami perbedaan antara janji di atas kertas dengan hak yang sah secara hukum.
Keadilan hukum akan lebih mudah diraih oleh mereka yang memahami posisi hukumnya dan tertib dalam administrasi pertanahan,” tegas Dedy Luqman Hakim.
Menurutnya, satu kesalahan kecil dalam memahami status hak atas tanah dapat berubah menjadi bencana hukum yang dampaknya dirasakan hingga lintas generasi.
Karena itu, masyarakat diminta tidak ragu berkonsultasi kepada praktisi hukum yang kompeten sebelum menandatangani dokumen apa pun yang berkaitan dengan aset pertanahan.
“SHM bukan sekadar kertas. SHM adalah benteng hukum terakhir yang menjaga kedaulatan seseorang atas tanahnya,” pungkasnya.
Dasar Hukum:
1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) Pasal 570 sampai dengan Pasal 755.
2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Narasumber : Dedy Luqman Hakim, S.H. ~ Praktisi Hukum, Ketua LBH Cakra Tirta Mustika (CAKRAM) Kediri Raya, Wakabid Hukum GRIB JAYA Kota Kediri.
